迷你倉這一產業鏈大約是以元西2000年之後以每一年全世界大約新增加2000到3000個庫房在高速的成長之中，在海外比較繁榮的國家，像美國像英國都有很多的迷你倉(self storage)，美國大約現在有6萬多間self storage，英國大概有15000間，在我們亞洲實際上發展趨勢也是相當的朝氣蓬勃，其中最完善的城市是香港。
香港那麼小小一個地方，在2013年總共有600幾間的迷你倉，香港實際上不大，但是這麼小的一個地方竟然有600幾間。我回頭來科學研究臺灣的市場，在2013年全臺灣僅有22之間迷你倉，這個數字其實是一個十分差距比例，由於臺灣其實比香港大很多倍，可是全香港有600幾間，全臺灣居然僅有22間。
這個數位根據一個產業分析師的一個判斷力，由於我覺得香港這一現代都市是一個金融業名鎮，有許多商業服務蓬勃發展的現代都市。
臺灣實際上臺北最好是，臺北也是十分多巨漣金融布點一個地方，物價水準也非常的高，房子價格也十分的貴，這些要素都跟香港十分的類似，但是香港有600間，臺北市僅有13間。
所以你之後科學研究兩邊的一些產業鏈的特性，我分辨：未來幾年臺北市一定很快的會超出一百之間迷你倉。
因為這個原因，所以你就離開了那個投資者企業去逐漸我自己的自主創業之路。
給大家看一下，迷你倉在各個國家的樣。
左側這是在法國的迷你倉，他們是全部一大片全是製成迷你倉，右側這是在中國深圳那邊的一間迷你倉，他這個是在一個大廈裡邊，隨後分為一個小小的隔斷。
因此迷你倉實際上在世界各國都有很多的形狀，它在歐美還是比較像一個停車庫，像平時家中停大型客車那樣的庫房，而且它的一個庫房很有可能有三四坪，在各個國家可能會因為它的關聯產出率不一樣的迷你倉的改變。
Art：究竟迷你倉是否一個好的投資標的？
這裡我給大家看一個迷你倉的損益表實體模型，其實這個產業鏈說白其實沒有什麼太難的地區，因為她有些像二房東的概念。
大家可能在臺灣的迷你倉商家都會去租賃一些比較低等商業房產，如今香港他們就租賃一些老舊，甚至租別墅地下室，租下來以後通過一些簡單的裝修，用防火安全厚鋼板把他做一個區別，他就可以成為一個迷你倉。
嚴苛上講起來，它的損益表方式和總成本是固定的，他沒哪些額外可變成本，因此我們在評定迷你倉損益表時蠻好評估的。
由上邊那幅圖我們能來看一下，迷你倉要達到損平點大概是在入住率大約50%周邊。
那接下來，假如入住率再次的提高，自然你盈利便會再次的提高。一般一個紅磡迷你倉最高值大約落到入住率80到85%便會做到滿租，做到滿租以後收益跟成本線中間的這一差值便是盈利。
跟大家分享迷你倉的幾個產業鏈特點：
最先第一個，它配置成本費蠻大的。
因此大約330平方米為例子，大約能夠隔出來非常一百個木櫃，整個的配置成本費包括箱體，包括裝修，包括冷凍設備，包括中央空調等，應該是40萬人民幣。
如果你建了一個室內空間以後，你大概有一百個木櫃能做一個租賃，那他們的ARPU值應該是600rmb（ARPU就是所謂的顧客均值企業貢獻率）。
以大家臺灣的市場而言，假如你出租一百個木櫃，均值算起來每一個顧客大約貢獻率等同於3000人民幣。
那如果大家按滿租80%來算得話，大約一個月能夠接到4.8萬人民幣，那真是如此的話的一個損益表構造，我們來看一下成本費大概是多少錢？如果一個100坪330平米的一個室內空間看來，大約房租是1.8萬人民幣上下。
除了這些之外，其它的可變成本實際上相對來講是很低的，你不怎麼會因為一個倉入住率是20%成本費就非常低，變到80%的可變成本就變得很高，基本上是不怎麼會。以這樣的一個成本費看來，我們一般要達到滿租點大概需要1.5年。
由於可變成本低關聯，所以很多人在臺灣當時做迷你倉時，都覺得可變成本即然比較低，那我當然經營規模該是越大越好。
由於經營規模越多，我能去攤總成本，我運用每一個客戶均值分得的總成本相對來講就會降低，但我這裡和他共用，依據我的觀察其實這樣是錯的，為什麼這麼說？為什麼不是越規模性就越好？
我之前有做過一個科學研究，實際上運用迷你倉這樣一個產業是十分貼近生活，這個人是十分社區性的行業，一般來講會去用這個迷你倉幾乎就是你周邊的鄰居，附近居民，周邊的商家，所以如果你這個點開很大，再久的客人就難以用你的迷你倉。
因此你一個迷你倉會開多少，其實跟你這個區域的人口相關，跟這個區的商業水準，跟這附近商家的數量相關，換句話說其實你開很大，很可能會遇到一個情況，你可能難以達到滿租點。
由於你這附近的居民也許會運用你迷你倉人數就是如此多，因此開太大不一定對於你的滿租會有幫助，很有可能會無法達到滿租，我們現在臺灣這裡我看見好多個同行業他的庫房全是大約一千多平方米，向這種庫房許多間都經常入住率始終維持在50%或60%，他上不去了，由於剛的實體模型有同滿租率八成去做測算。
但在你開特別大的前提下，經常無法達到滿租，那有了這些資料以後，我們就能測算一下它回今天。
做到滿租以後，扣除剛上邊說的總成本跟一點點的可變成本，本質上一個月大約盈利1.5萬人民幣沒問題。
這種時長看來，和做別的空間運營比較起來，這樣的時長相對來講算不上短，它相比於其他空間經營的一些業種看來，他回今天相對來講是非常長。
儘管它的回今天非常長，但是因為它的ROE是很美，假定開了個迷你倉花40萬人民幣，再加上第一年很有可能虧損的力度，我大概提前準備個五六十萬rmb我就可以開一間，但我一年之後，我達到滿租，我每一年能夠回收利用大約18萬左右的rmb，整體而言的ROE大約落到30%周邊。
因為這樣的收益率是遠遠地大於一般的小套房出租，或者學區的這類隔套租賃，因此近些年在臺灣有越來越多社區業主已經開始湧到這個部分，開許多之間迷你倉產業鏈，陸陸續續地在各地逐漸盛行。
2013年時全臺灣有22間，可是在2017年年末，臺灣早已有超過一百間迷你倉，我覺得這個數字還遠遠地沒有達到飽和點，由於如果以迷你倉為實體模型，臺灣的可能滿值可能落到800到1000間，也就是這樣的成長的機械能非常大。
所以其實近些年在亞洲有非常多大型迷你倉的一個並購案。
在2015年的這家買家十分的知名，買家是全世界最大的黑石集團資產管理公司，他企業並購了一間香港的迷你倉，那個時候的企業並購總金額是420million港幣，因此臺灣如今有很多的一些大中型的外資現在進去這個市場，可是臺灣如今的整體量來講或是過小。
前邊好多個領頭商家都陸陸續續迅速在擴點當中，由於臺灣這些商家都希望把一個人的數量級保證更高，未來才會跟全球做市場競爭或者企業並購的一個室內空間。本公司私儲室內空間經營了四年多之後，目前在臺灣的市場佔有率大約占第五，大家目前有7間的million，在臺灣排行第五。
跟大家簡易分享一下，誰能要用迷你倉呢？
實際上它用的客戶群蠻廣泛，例如家裡過多髒物了，或者一些小型的商家，比如網拍模特她們放一些庫存商品啊，或者是在這兒放檔案資料，此外有一些搬新家裝修的，他們能夠把一些大中型的傢俱先暫時的儲放，或者有一些特殊重機倉，紅葡萄酒倉，工藝品倉這些。
定義其實不是很難，因為很多物品放在家裡實際上儲存不容易，尤其是像臺灣這類熱帶性的氣候，我們這邊是非常的濕冷，你在夏天梅多雨季節的時候沒有開抽濕機，家裡物品很容易就會長黴，像這一類型的顧客，他們卻把家裡一些髒物或是衣服褲子在換季的時候用來大家庫房做一個短期的一個儲放，轉季時時間他們才再拿走。
那此外，臺北市的房租也不便宜，一直在快速上漲，所以很多的企業不要自己租這麼大公司辦公室，他們可能把放檔的地區除掉，把這東西業務外包給大家這些小迷你倉，她們自己就公司辦公室就不用租這麼大一個位置。
像上邊的右側他放的是許多高價格的玩偶，這玩偶實際上一個都需要四五百塊rmb，其實全是開價頗豐。此外左側這張圖就是一個搬家的顧客，他連床墊子都搬進來。
右側第二張圖右下方這一張，他這個就是在放帳簿，你看到上邊一張一張的一個箱子上邊都貼它的年代，它裡面便是放許多的帳簿跟出口報關的票據，這是一家物流公司。
那在臺灣也有什麼樣人用到迷你倉呢？
很多做銷售的還會迷你倉，因為很多人做銷售很有可能不太方便讓家人瞭解，或者他們做銷售經常必須取貨，他還有很多VIP來拿東西，如同左下方這是一個直銷他租賃大家庫房，並且我們這邊有著控溫有冷氣機，因此他們這些相對的護膚品，或是營養食品也可以獲得好一點的儲存自然環境。
